상가 임대차 계약이 끝날 때 원상복구(처음 빌렸을 때의 상태로 되돌리는 것) 범위 때문에 건물주와 다퉈본 적 있으신가요? 인테리어를 화려하게 할수록 나갈 때 드는 비용도 커지기 마련입니다. 미리 기준을 세워두지 않으면 나중에 보증금을 돌려받을 때 큰 차질이 생기죠. 오늘 이 글을 끝까지 읽으시면 불필요한 분쟁을 막는 지혜를 얻어 가실 수 있습니다.
원상복구 범위, 명확하게 정하셨나요?
계약이 끝나면 건물을 돌려줘야 해요. 이때 처음 빌릴 때 상태로 만드는 걸 원상복구라고 해요. 하지만 어디까지 고쳐놔야 하는지 기준이 참 애매합니다. 미리 정해두지 않으면 나중에 보증금을 돌려받을 때 분쟁이 생겨요. 사전에 범위를 확정 짓는 것이 가장 안전한 방법.
입점 전 사진 촬영이 중요한 이유
가장 좋은 방법은 처음 들어올 때의 상태를 남겨두는 것이에요. 구석구석 사진과 동영상을 찍어두세요. 바닥의 흠집이나 벽면의 오염까지 상세히 기록해야 합니다. 나중에 건물주가 원래 깨끗했다고 주장할 때 확실한 증거가 되죠. 날짜가 나오는 카메라 앱을 쓰면 더 좋습니다.
전 세입자가 남긴 시설 처리법
많은 사장님이 전 세입자의 시설을 그대로 물려받아 장사를 시작해요. 그런데 나갈 때 건물주가 이전 세입자의 시설까지 치우라고 요구할 때가 있어요. 법원 판결은 보통 자기가 설치한 것만 치우면 된다고 봅니다. 하지만 계약서에 '종전 시설 포함'이라는 문구가 있으면 이야기가 달라져요. 계약서를 쓰기 전에 이 부분을 꼭 확인해야 합니다.
바닥 타일과 벽면 도배 기준 잡기
장사를 하다 보면 바닥이 긁히거나 벽지에 얼룩이 생겨요. 이를 통상적인 마모(시간이 지나며 자연스럽게 낡거나 색이 변하는 것)라고 부릅니다. 보통은 이런 자연스러운 노후까지 책임질 필요는 없어요. 하지만 바닥을 깨거나 벽을 뚫었다면 원래대로 복구해야 해요. 어디까지가 자연스러운 건지 미리 합의하는 편이 낫습니다.
천장 텍스와 매립등 복구 여부
카페나 미용실은 천장을 노출형으로 만드는 경우가 많아요. 원래 있던 천장 텍스(천장을 마감하는 얇은 판)를 뜯어내면 나중에 다시 붙여줘야 합니다. 매립등(천장 안으로 쏙 들어가게 설치한 조명)을 달려고 구멍을 낸 것도 마찬가지예요. 철거 전 건물주에게 나중에 어떻게 할지 물어보는 게 좋습니다.
간판 철거와 외부 시트지 제거
가게 밖 간판은 당연히 떼고 나가야 해요. 문제는 간판을 뗀 자리에 남은 구멍이나 자국입니다. 실리콘 자국까지 깨끗하게 지워야 원상복구로 인정받기 쉬워요. 유리창에 붙인 시트지도 열풍기를 써서 끈적임 없이 제거해야 합니다. 외부 환경은 건물의 첫인상이라 건물주가 예민하게 보는 부분.
주방 방수층과 후드 시설 철거
식당을 하셨다면 주방 바닥의 방수 공사가 큰 문제예요. 바닥을 높였거나 방수 처리를 했다면 이를 다 뜯어내야 할 수도 있습니다. 주방 후드와 연결된 배기관도 옥상까지 이어져 있다면 철거 비용이 꽤 들어요. 가게 정리나 이전을 계획하고 있다면 방수층과 배기관 철거 견적을 미리 알아보세요.
냉난방기 이전 설치와 배관 마감
냉난방기를 떼어갈 때 실외기와 연결된 배관 구멍을 잘 막아야 해요. 벽에 뚫린 구멍을 방치하면 비가 샐 수도 있습니다. 캡(구멍을 막는 전용 덮개)을 씌우거나 실리콘으로 꼼꼼히 마감하세요. 사소한 부분이지만 건물주에게 신뢰를 주는 행동이죠. 깔끔한 뒷정리가 보증금 반환 속도를 높여줍니다.
폐기물 처리 비용 부담 주체 확인
시설을 철거하면 엄청난 양의 폐기물이 나와요. 이 폐기물을 버리는 비용도 만만치 않습니다. 원칙적으로는 철거를 하는 임차인이 부담해야 해요. 하지만 가구처럼 쓸만한 물건은 다음 세입자와 협의할 수 있습니다. 버리기 전에 건물주나 다음 세입자에게 의사를 물어보세요.
통상적인 마모는 복구 대상일까요?
대법원 판례에 따르면 고의적인 파손이 아닌 자연스러운 노후는 복구 의무가 없어요. 건물주가 사소한 생활 기스까지 다 고치라고 요구한다면 당당히 말하세요. 사람이 살면서 생기는 당연한 흔적은 임대료에 이미 포함된 것으로 봅니다. 이를 법률 용어로 가치 감소의 반영이라고 부르죠.
권리금을 주고받은 경우의 의무 승계
권리금(가게 시설이나 단골 손님 등의 유무형 가치를 넘겨주는 대가)을 받고 들어왔다면 주의해야 해요. 법원은 권리금을 냈다면 전 세입자의 원상복구 의무까지 물려받았다고 보는 경향이 있습니다. 시설을 그대로 쓰기로 했다면 나갈 때 전부 치워야 할 가능성이 높아요. 이 부분은 계약서 특약으로 조절하는 수밖에 없습니다.
계약서 특약에 반드시 넣을 문구
분쟁을 피하려면 특약(일반적인 계약 외에 특별히 따로 정한 약속)을 잘 써야 해요. '임차인은 입점 당시의 상태로 원상복구한다'라고 명시하세요. 가능하다면 입점 당시 사진을 출력해서 계약서에 첨부하고 간인을 찍으세요. '통상적인 마모는 제외한다'는 문구도 넣으면 더 안심입니다. 문서로 남긴 약속은 어떤 말보다 힘이 셉니다.
나갈 때 원상회복 확인서 꼭 쓰세요
철거를 마쳤다면 건물주와 함께 현장을 확인하세요. 다 끝났다는 '원상회복 확인서'를 한 장 써두는 것이 완벽한 마무리입니다. 나중에 건물주가 딴소리를 하지 못하게 하는 장치예요. 보증금을 돌려받는 즉시 서로 사인을 주고받으세요. 웃으며 들어온 가게에서 웃으며 나가는 마지막 단계.
저희 '우리가게' 블로그에서는 사장님들의 권리를 지키는 실전 정보를 전해드리고 있습니다. 계약서 작성이나 매장 관리법에 대해 궁금한 점이 있다면 언제든 편하게 물어봐 주세요.